Les Dangers de l’Immobilier en Loi Pinel
Vous êtes nombreux à vous intéresser à l’investissement locatif en immobilier neuf Pinel. Nous vous proposons d’appréhender les aspects techniques et les limites de ce type d’investissement.
Afin de découvrir tout ce qu’on ne vous dit pas.
Les Caractéristiques de la Loi Pinel
Investissement locatif dans un bien neuf. Situé dans une zone éligible dite “zone Pinel”.
Le bien doit répondre aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) et RT 2012 (Réglementation Thermique 2012).Malheureusement ce raisonnement est FAUX. Car le remboursement du prêt n’est qu’une des dépenses parmi tant d’autres.
L’État octroie à l’investisseur une réduction fiscale de 12% à 21% du prix de revient du logement, en fonction du nombre d’années de location : 6,9 ou 12 ans.
Le loyer est soumis à des plafonds et le locataire doit respecter des conditions de ressources maximales, le tout défini par la loi Pinel.
Les Dangers de Cet Avantage Fiscal
1) Un Zonage Inadapté au Besoin
La loi Dufflot, devenu loi Pinel a été maintes fois revisité et des zones moins tendus sont maintenant éligibles.
Aujourd’hui il existe des projets Pinel dans des villes de moins de 50,000 habitants.
Il est très dangereux de faire un investissement sur catalogue. Il faut se déplacer et aller visiter pour se rendre compte du potentiel locatif d’une ville.
2) Des Prix de Ventes Surévalués
Généralement il est impossible de négocier. Or c’est à l’achat que les bonnes affaires se réalisent.
Les investissements Pinel sont en moyenne 15 à 27% plus chers que des biens neufs classiques et jusqu’à 49% plus cher que des biens anciens comparables.
Il y a beaucoup d’intermédiaires à rémunérer:
- Coût d’acquisition du terrain + Charges du prospecteur foncier.
- Honoraires du promoteur immobilier.
- Coût de construction + Pertes subies au titre du logement social.
- Honoraires de la société de vente (10% -12 % du prix de vente)
3) Une Rentabilité en Berne
Les plafonds des loyers en loi Pinel sont inférieurs, de 10 à 30 %, aux loyers moyens dans une zone donnée.
Pour l’État, le but de la loi Pinel est simple. Créer des habitations en faveur des français locataires, trop “riches” pour prétendre un logement HLM, mais ne pouvant pas se permettre de payer les loyers pratiqués dans le parc privé.
D’un côté, l’investisseur achète un actif immobilier surévalué, et de l’autre côté le loyer sera inférieur aux valeurs locatives de marché. Mécaniquement, la rentabilité est plus faible que la moyenne.
4) Une Fiscalité en Trompe l’Oeil
Prenons le cas maximum sur 12 ans avec réduction d’impôt de 21% du prix de revient du bien. Concrètement, l’investissement en Pinel vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt annuel de 2% du prix de revient, de la 1e à la 9e année ; puis de 1% du prix de revient, de la 10e à la 12e année.
Exemple: achat d’un studio à 140,000€ (frais notaires inclus) avec un prêt sur 15 ans. L’investisseur aura une déduction d’impôts de 2,800€ pendant 9 ans puis 1,400€ pendant 3 ans. Par contre, dès la 13eme année, l’impôt sera réajusté et sensiblement égale à ce qu’il aurait payé s’il n’avait pas investi. Et lorsque le prêt sera remboursé (année 16), l’impôt sera même supérieur !
L’investisseur peut toujours revendre au bout des 12 ans, ce qui semble logique. Mais le problème c’est que tous les investisseurs Pinel du même immeuble voudront vendre en même temps. Donc les prix seront bradés…
En bref, l’avantage fiscal sera grignoté:
- Par l’augmentation de l’imposition sur le revenu, au‐delà de la dernière année de réduction d’impôt,
- Par la moins‐value au moment de la revente.
Solutions Alternatives
Si vous souhaitez néanmoins investir en Pinel, voici 2 alternatives:
- Achetez un bien non-Pinel et transformez le en Pinel.
- Réalisez votre propre programme de construction Pinel.
