Immeuble de Rapport, Pourquoi pas Vous (les Pour et les Contre) ?
POUR
1) Pas de Syndic de Copropriété
Le syndic de copropriété est un acteur censé agir en tant que tierce partie entre plusieurs propriétaires.
Dans un immeuble vous êtes le seul propriétaire donc pas de syndic de copropriété.
Cela signifie un intermédiaire en moins et les frais associés éliminés. Cela évite également des réunions, souvent chronophages et improductives.
2) Meilleur Prix au m2
Il est connu que le prix au m2 d’un studio est plus élevé que celui d’un T2, tous paramètres égaux par ailleurs. Le principe s’applique proportionnellement dans le cas d’un immeuble.
En effet le prix au m2 d’un lot de plusieurs appartements est inférieur à celui d’un seul appartement.
La conséquence mathématique d’un prix d’achat moins élevé est donc une rentabilité augmentée.
3) Dilution du Risque
On entend régulièrement des histoires d’impayés et de dégradations qui sont la hantise de tout propriétaire.
Investir dans un immeuble dilue ce risque. Par exemple si vous achetez 1 appartement, tout défaut de paiement entraine une perte totale de revenu locatif.
Mais si vous investissez dans un petit immeuble de 3 appartements et que l’un des locataires ne paye pas, il vous reste 2 loyers pour rembourser votre crédit.
4) Moins de Concurrence
La base d’un bon investissement immobilier est d’acheter au meilleur prix.
Or, pour faire une bonne affaire il faut être réactif face à la concurrence (autres acheteurs) et bien négocier. Combien d’investisseurs en immeubles connaissez-vous ?
Effectivement il y a beaucoup moins de concurrence et donc une plus grande probabilité de faire de bonnes affaires.
5) Un Monde d’Investisseurs
Par définition, le marché des immeubles de rapport est un monde d’investisseurs.
Un univers différent du marché des personnes souhaitant vendre leurs résidences principales.
Cela signifie que les négociations seront beaucoup plus rationnelles et moins émotionnelles. Rendant les négociations plus agréables et les prix plus justes.
6) Plus de Contrôle
Etant le seul propriétaire, vous choisissez les modifications des parties communes (toit, façade,…).
Vous avez également un pouvoir d’action sur les relations de voisinage.
Enfin, si vous avez la chance d’avoir des appartements de différentes tailles au sein du même immeuble, vous pouvez même offrir à vos locataires l’opportunité d’évoluer de logement (T2 à T3 par exemple).
7) Economie d’Echelle
Comparons les frais d’1 immeuble de 4 unités à ceux de 4 appartements séparés.
Avec 1 achat plutôt que 4 les frais associés sont proportionnellement plus faibles (frais de notaire, frais bancaires, frais d’assurance).
De même vous pouvez obtenir des prix de gros sur les travaux ou les services de maintenance.
8) Temps de Gestion Optimisé
Surtout si vous avez un emploi à temps plein, investir peut devenir très prenant.
Acquérir un immeuble permet d’optimiser votre temps. Lors de la recherche, ce sera moins de temps passé sur internet et moins de visites à nombre d’unités égal.
Moins de temps de trajet cumulés pour gérer un immeuble que 4 appartements dispersés. Et enfin un gain de temps sur les tâches administratives.
CONTRE
9) Ticket d’Entrée Plus Elevé
Naturellement le prix d’achat d’un immeuble est élevé.
Cela peut faire peur.
Mais si on compare en valeur absolue, un immeuble de 4 appartements dans certaines sous-préfectures en province coute le même prix qu’un appartement T2 à Paris. Pour un rendement souvent meilleur.
10) Economie d’Echelle
Puisqu’il faut tout gérer du toit aux fondations, en passant par le réseau de canalisation ou les parties communes, se lancer dans l’acquisition d’un immeuble impose d’apprendre beaucoup de nouvelles choses.
S’il peut être utile d’avoir déjà des appartements en gestion avant de se lancer sur un immeuble, commencer directement est faisable à condition de bien s’entourer et de bien étudier le sujet.
11) Tous les Oeufs dans un Seul Panier
L’inconvénient d’avoir plusieurs unités dans une même localisation est que si la zone se dégrade alors tous vos biens sont impactés.
En fait, comme pour tout investissement immobilier, le choix et l’étude de l’emplacement sont des étapes primordiales.
12) Revente à l’Unité Difficile
En cas de besoin d’argent rapide (exemples: subvenir à un accident de la vie, profiter d’une bonne affaire sur un autre investissement,…) il peut être utile de revendre 1 appartement.
Dans le cas d’un immeuble, il faudra donc vendre à la découpe. Or cela est une opération longue et compliquée administrativement.
