Nous avons tous la même appréhension lors d’une visite d’un bien immobilier. Celle de réussir à démasquer les défauts potentiels.
Pourquoi?
Parce que ces défauts font perdre de l’argent de 2 manières. Soit ce sont des critères de confort (vue, insonorisation, agencement, etc…) qui ont un impact négatif pour trouver des locataires ou les garder longtemps. Soit ce sont des défauts structurels et dans ce cas cela impliquera des travaux, parfois coûteux.
En fonction des années de construction, voyons quels sont les points à bien vérifier avant d’investir dans un appartement. Et bien évidemment, découvrons aussi les points positifs 🙂
Petit Guide des Années de Construction pour Bien Investir?
17e Siècle
Les logements du 17e siècle sont connus pour leur cachet. La présence de cheminées, de poutres apparentes ou de tommettes sont des éléments courants qui ajoutent beaucoup de charme. Cependant, à cette époque, le concept d’immeuble collectif est encore rare. C’est pourquoi la plupart des biens sont en fait des hôtels particuliers fractionnés en appartements. L’agencement est donc parfois peu optimal. Absence de couloirs et pièces en enfilade sont courantes..
19e Siècle
L’archétype du logement du 19e est l’appartement Haussmannien. A cette période le volume est le maître- mot. De larges fenêtres, de vastes halls d’entrée et sur- tout des hauts plafonds. Les murs extérieurs, épais, permettent une bonne isolation thermique. A l’inverse, les cloisons internes, installées pour réaliser des découpes en plusieurs logements, sont souvent de mauvais isolateurs phoniques. Notez qu’avant la fin du 19e les ascenseurs sont rares. Or aujourd’hui un appartement en étage sans ascenseur pourrait être difficile à louer ou revendre.
Années 20
Les années 20 c’est le temps des habitations bon marché. C’est également la période ou les courbes laissent la place aux lignes géométriques. Les plans d’agencement sont idéaux. A tel point que certains considèrent qu’ils n’ont jamais été égalés depuis ! Les superficies sont généreuses, pratiques et agréables. Les salles de bain sont éclairées par la lumière du jour, les cuisines équipées de garde-manger. Coté isolation, les performances restent acceptables puis se dégradent rapidement avec les premières constructions en béton. Soyez vigilant aux traces d’humidité (absence de cave ou vide sanitaire) et aux canalisations en plomb.
Années 30-40
La facilité apportée par le béton et les blocs-béton (parpaings) a permis l’urbanisme de masse allant de paire avec une perte de charme. Puis la guerre et l’après-guerre imposent une pénurie de matériaux et donc l’utilisation de composants médiocres, surtout dans les villes. C’est pour cela que les performances thermiques et phoniques sont souvent mauvaises. Les logements sont généralement denses, répondant au pic démographique d’alors.
Années 50
Dans les années 50, c’est le début de la génération baby- boom. Cette période marque également l’apparition des “grands ensembles” ou l’objectif est de construire efficace. L’architecture reste relativement standardisée et peu originale. Le début des 30 glorieuses insuffle un regain de confiance ainsi qu’une envie de grande consommation de la part des ménages. Les gens cherchent des appartements lumineux et spacieux. Si vous en avez l’envie, ces biens sont aisés à rénover et isoler.
Années 60-70
Cette période est marquée par une sur-utilisation du béton, de l’acier et des surfaces vitrées qui rendent les logements particulièrement mal isolés. Heureusement la crise pétrolière de 1973 imposera une prise de conscience et une amélioration de l’efficacité énergétique par la suite. Les surfaces diminuent: disparition des halls, salles de bains aveugles… En contrepartie, on trouve presque systématiquement parkings, ascenseurs et chauffage central. Mais quand les équipements collectifs augmentent, leur coût aussi… Les charges dans les immeubles des années 1970 vous coûteront en moyenne 40% de plus que dans ceux des années précédentes.
Années 80
Les surfaces diminuent et les réglementations se multi- plient. L’isolation phonique, s’améliore fortement au cours des années 1980. Quand à l’isolation thermique, les performances sont appréciables. Mais si elles ne vous suffisent pas il sera difficile d’améliorer car les matériaux utilisés supportent peu les sur-isolations par l’extérieur. Progressivement le chauffage collectif disparait, réduisant mécaniquement les charges. Néanmoins, lorsqu’un immeuble de cette période n’a pas encore subit les grosses rénovations (huisseries, équipements, façades, toits…) la facture des charges risque de monter vite rapidement.
Années 2000
Les années 2000 voient le succès des programmes de défiscalisation. La fin de ces programmes (9 ans mini- mum) s’accompagnent d’une affluence de mises en ventes de biens affichant des prix bradés. Cela permet de trouver des bonnes affaires qui ne man- quent pas d’atouts : matériaux de qualité, bonne isola- tions, terrasses, ascenseurs, parkings, accès sécurisés, cuisines américaines, … Le tout avec des charges maitri- sées. Revers de la médaille, certains biens construits à la hâte peuvent révéler de défauts de finition, de solidité, voire de fonctionnement (chauffage mal réglé). Prêtez bien attention aux détails.
Quel est votre style préféré?