“LE PRIX EST CE QUE VOUS PAYEZ. LA VALEUR EST CE QUE VOUS OBTENEZ.” – WARREN BUFFET
Buffet est sans doute l’homme d’affaires le plus respecté de notre époque. Il a su bâtir une fortune avec une stratégie basée sur le très long terme et la création de valeur. Son livre biographique “L’Effet Boule de Neige” (aff) devrait être lu par toute personne souhaitant devenir Immo-Preneur.
Application concrète: Il est vrai que Warren Buffet investit plutôt dans des sociétés mais le concept présenté ici reste valable pour l’immobilier. Le prix est la somme monétaire pour laquelle un acheteur et un vendeur s’accordent en contrepartie du bien immobilier. La valeur est une notion plus subjective mais qui peut être calculée selon différents modèles. Les plus courants sont:
- La valorisation par comparaison (le cas le plus courant, en faisant la moyenne des transactions similaires).
- Le coût de reconstruction (utilisé par les compagnies d’assurances notamment). Combien cela couterait de reconstruire le bien à l’identique s’il brûlait intégralement.
- L’évaluation des revenus potentiels. A partir des loyers applicable et du taux moyen de rentabilité dans une zone, on peut déterminer la valeur d’un bien.
Notez que cette valeur est également sujette à des biais psychologiques. On parle alors de valeur perçue. C’est grâce à ces biais que l’industrie du luxe existe !
Votre objectif, en tant qu’investisseur performant, est d’investir en gardant la notion de valeur bien en tête. Concrètement cela signifie:
- Achetez des biens sous-valorisés.
- Effectuez des rénovations qui augmentent la valeur perçue de façon optimale.