Devez-vous Choisir un Compromis ou une Promesse de Vente ?
A partir du moment ou vous avez trouvé le bien immobilier qui correspond à vos critères d’investisseur, vous devez signez un Avant-Contrat avec le vendeur.
En France il en existe 2 types d’avant-contrat:
- Le Compromis de Vente
- La Promesse de Vente
Mais quel document choisir ? Quels sont les avantages et le points communs ? Voici un petit tour d’horizon.
1) Synonymes
Compromis de Vente = Promesse Synallagmatique de Vente
Promesse de Vente = Promesse Unilatérale de Vente
2) Rédacteurs
Sous Seing Privé
Chacun des 2 avant-contrats peut être directement rédigé par et signé chez le vendeur, l’acheteur ou l’agent immobilier.
On parle alors de signature sous seing privé.
Acte Authentique
Si le contrat est rédigé et signé en présence d’un professionnel assermenté (notaire ou un huissier de justice), cela devient un acte authentique.
Vu la complexité et l’engagement de ces contrats, il est recommandé de passer par un tel professionnel.
3) Engagement
Compromis de Vente = Vendeur et Acheteur sont Engagés
Les 2 parties sont fermement engagées et ne peuvent se rétracter que si une des clauses suspensives intégrées dans le compromis se réalise.
D’un point de vu juridique, le compromis vaut donc vente.
Si une des parties renonce (en dehors des clauses suspensives), l’autre peut l’emmener en justice et réclamer des dommages et intérêts.
Promesse de Vente = Vendeur est Engagé
Le vendeur s’engage sur un prix déterminé pour une durée déterminée (en général 2-3 mois).
Pendant cette période il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.
Sous peine d’être attaquable en justice afin de forcer la vente ou, a minima, de payer une indemnité à l’acheteur.
4) Enregistrement
Compromis de Vente = Enregistrement
Promesse de Vente = 125€
C’est la somme obligatoire à payer pour rendre valable la promesse de vente (que ce soit un acte authentique ou sous seing privé).
Ce versement, effectué par l’acheteur, sert à enregistrer le contrat auprès de la recette des impôts.
5) Contenu du Contrat
Documents
Les documents obligatoires à joindre sont tout à fait identiques qu’il s’agisse d’un Compromis de Vente ou d’une Promesse de Vente.
Clauses Suspensives
Les Clauses Suspensives sont cruciales. Pratiquement tout est négociable donc il est important de bien les comprendre.
Ainsi, nous le répétons, il est plus prudent de faire appel à un professionnel assermenté pour vous aider. Et même si l’autre partie propose son notaire, nous vous recommandons de toujours solliciter votre propre notaire en renfort.
6) Acompte
Compromis de Vente = Dépôt de Garantie (entre 5-10%)
Promesse de Vente = Indemnité d’Immobilisation (environ 10%)
Bien que les noms soient différents, et les montants moyens variés, l’usage de ce dépôt / indemnité est en pratique très similaire. Le montant est totalement négociable.
Nous distinguons 3 cas:
- Cas A : Si la vente est parfaite, Alors le dépôt ou l’indemnité est déduit du prix de vente.
- Cas B : Si l’acheteur se rétracte pour des raisons personnelles, Alors le vendeur conserve le dépôt / indemnité.
- Cas C : Si annulation conformément à une clause suspensive, Alors le montant est restitué à l’acheteur.
7) Rétractation
10 Jours
Que ce soit un Compromis ou une Promesse de Vente.
La nuance se fait en fonction du type de rédaction de l’avant contrat:
- Sous Seing Privé: Les 10 jours sont comptabilisés à partir du la 1ère présentation de la lettre recommandée (mention de la Poste faisant foi)
- Acte Authentique: Les 10 jours sont comptabilisés à partir du lendemain de la remise en mains propres par l’officier assermenté (notaire ou huissier de justice)
8) Conclusions
Compromis de Vente > Promesse de Vente
Généralement, le Compromis est préféré par les agents immobiliers car il est plus engageant et plus simple que la promesse de vente.
Acompte = 0€
Dans tous les cas veuillez à négocier le compromis (ou la promesse) de vente SANS acompte. Votre objectif en tant qu’Immo-Preneur est de mettre le moins d’argent de votre poche possible. Rappelez-vous, tout est négociable !
