Panorama des Charges Déductibles (pour Réduire vos Impôts Fonciers)
Vous allez percevoir des loyers grâce à vos investissements immobiliers ? Alors vous devrez déclarer ces revenus fonciers afin de payer des impôts (ainsi que des prélèvements sociaux). Lors de la déclaration, l’administration fiscale vous autorise à déduire certains frais liés à ces biens locatifs. Cela donne le montant des revenus nets (loyers bruts – charges/frais fonciers), base finale sur laquelle seront calculés vos impôts.
Découvrez la liste détaillée de tous les frais et les charges déductibles de vos revenus fonciers. (NB: cette liste s’applique aux investisseurs relevant du “régime réel”)
Les Frais de Financement de l’Investissement
Tous les frais de financement qui ont servi à l’acquisition, la conservation (par exemple, un prêt contracté pour payer des droits de succession), la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.
Inclus:
- Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt,
- Les frais de dossier,
- Les frais de garantie,
- Les cotisations d’assurance emprunteur,
- Les frais de courtier,
- etc…
NB: C’est pour cela, entre autres, que vous avez intérêt à emprunter plutôt que de payer cash pour un investissement immobilier.
Les Frais d’Entretien
Le coût des travaux que vous engagez pour entretenir ou réparer le logement (ayant pour but de conserver ou de remettre en étant votre bien immobilier sans en modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux).
Inclus:
- Les frais de remise aux normes électriques,
- Le traitement du bois,
- La rénovation de la toiture,
- etc…
NB: Certains travaux lourds sont parfois à la limite du déductible. Vérifiez bien avant de les engager et séparez clairement les devis si certains postes semblent non déductibles.
Les Dépenses d’Amélioration
Les dépenses engagées afin d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire aux locataires (sans modifier la structure du logement).
Inclus:
- Le changement des fenêtres ou des volets,
- L’isolation thermique du bâtiment,
- L’installation d’une cuisine équipée,
- L’ajout d’un digicode/d’un élément de sécurité,
- Le changement du système des eaux usées,
- etc…
Le Coût des Impôts
Une partie des impôts et des taxes que VOUS payez. En revanche, les impôts payés par le locataire (taxe d’ordures ménagères, taxe d’habitation), ainsi que les impôts sur le revenu, la TVA, les frais de notaire, etc. ne sont pas déductibles. Par contre les frais liés à une hypothèque ou un privilège de préteur de deniers le sont.
Inclus:
- La taxe foncière,
- La taxe d’équipement,
- Les éventuelles taxes sur les bureaux,
- etc…
NB: Pour les frais de notaire, notons une nuance. Les frais liés à la vente ne sont jamais déductibles.
Les Cotisations d’Assurances
Toutes vos cotisations d’assurances liées à vos biens immobiliers. Vos assurances de prêt sont plutôt considérés comme des frais de financement (comme vu précédemment).
Inclus:
- Votre assurance PNO,
- Votre assurance loyer impayé,
- Votre assurance contre la vacance locative,
- etc…
Les Charges de Gestion
Cela inclus les charges de gestion locative courante dont le gardiennage/conciergerie. Mais également les éventuels frais liés à des procédures à l’encontre de vos locataires…
Inclus:
- Agence Immobilière
- Administrateur de biens
- Les frais de justice (avocat, huissier, notaire).
NB: Pour les petits frais administratifs de gestion (achat de souches de quittance de loyer, frais de téléphone, de courrier, etc.) l’administration autorise un forfait de 20 € /an/logement.
Conclusion
Pour conclure, cette liste des charges déductibles de vos revenus fonciers n’est pas exhaustive. Notons par exemple le cas des charges de copropriété (charges non répercutées sur le locataire + la régularisations des provisions de l’année précédente).
Le Code Général des Impôts prévoit également que toutes les “dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu” sont également concernées. Il peut donc y avoir d’autres frais que vous pouvez intégrer afin de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs.
