Comment Autofinancer un Bien Locatif
Atteindre l’Autofinancement semble être un rêve pour un grand nombre de personnes qui veulent se lancer dans l’immobilier. Mais pour nous , chez Invest Immo Club, c’est une condition obligatoire. Et nous essayons même d’obtenir plus (Cash Flow Positif).
C’est pour cela qu’il est important de bien comprendre ces notions. Et ne pas vous laisser duper par des formules raccourcies.
Voyons un peu ce qu’Autofinancement et Cash Flow Positif signifient réellement:Partenaires
L’Erreur Classique
Loyer Mensuel – Mensualité Emprunt = 0 –> Autofinancement
Vous aves sans doute déjà entendu des gens dire:
“J’ai investi récemment ! J’ai fait un super coup: 450€ de loyer, ce qui couvre exactement mes 450€ d’échéances mensuelles. C’est autofinancé ! Je n’ai rien à sortir de ma poche”
Malheureusement ce raisonnement est FAUX. Car le remboursement du prêt n’est qu’une des dépenses parmi tant d’autres.
Calcul du Cash Flow
Loyer Mensuel – (Mensualité Emprunt + Charges de Copro + Assurance PNO + Taxe Foncière + Frais Gestion (Agence) + Assurance Loyers Impayés + Impôts sur le Revenu) = Cash Flow
L’Autofinancement est indissociable d’une autre notion: le Cash Flow.
Ce terme anglais est très simple à comprendre. Il s’agit du montant de TOUTES les dépenses liées à l’investissement soustrait aux recettes (le loyer en général).
NB: Dans la liste ci-dessus nous pourrions même ajouter 2 dépenses supplémentaires. 1) La vacance locative 2) Les travaux de maintenance
NB2: Certaines des dépenses indiquées ici sont payées annuellement. Pour obtenir le bon chiffre il faut donc les mensualiser (en divisant par 12 :-))
A partir de ce Calcul
Si Cash Flow = 0 –> Autofinancement
Si Cash Flow > 0 –> Cash Flow Positif
Revenons à l’Erreur Classique
Loyer Mensuel – Mensualité Emprunt = 0 – (Charges + Impôts) < 0 –> Déficit
Si une connaissance vous parle d’un projet dont le loyer couvre “pile” la mensualité (Loyer – Mensualité = 0), celle-ci devra alors payer de sa poche pour couvrir les autres dépenses. Cet investissement lui coûtera de l’argent chaque mois.
Votre devoir est donc de lui dire que son projet d’investissement locatif est déficitaire (Cash Flow Négatif).
“Ne t’inquiètes pas, j’ai les moyens de mettre cet argent de ma poche chaque mois. Tu vois, c’est comme de l’épargne forcée.”
Rappelez-lui simplement qu’il est dommage de rester fermé alors qu’avec un tout petit peu de recherche il pourrait trouver un projet qui s’Autofinance ou mieux, qui dégage un Cash Flow Positif (même dans les grandes villes !).
Dernier argument ? Les banquiers adorent les projets avec un Cash Flow Positif ! C’est donc la méthode la plus pertinente pour multiplier les opérations.
