8 Exemples pour Négocier votre Crédit (comme un Investisseur)
En tant qu’investisseur, le crédit est un outil formidable (effet de levier). Mais autour de cet argent prêté, il existe des frais/charges que la banque facture. Ils représentent en quelque sorte le “prix” du capital prêté. Les premiers d’entres eux sont, bien sûr, les intérêts d’emprunt. Voyons quelques autres pistes vous permettant de négocier pour optimiser au mieux votre investissement et diminuer le risque.
1) Calculez le Meilleur Taux
C’est le premier élément qui vient à l’esprit. Par soucis de simplicité les taux sont souvent affichés en “taux nominal”. Pour faire marcher la concurrence, allez voir différentes banques. Ou mieux, passez par un courtier. Essayez d’apporter au moins les frais de notaires.
Astuce: Vérifiez que l’offre permet des modulations d’échéances à la baisse. Demandez alors un crédit plus court, ce qui permet de gagner quelques points sur le taux. Une fois le prêt accordé, demandez une baisse d’échéance (ce qui rallongera le crédit et réduira les mensualités).
Exemple: Prêt de 200k€. Sur 25 ans le taux est de 3%. Prenez à 22 ans (taux de 2,7%). Une fois les échéances modulées à la baisse, vous aurez, par exemple, un crédit sur 24 ans à 2,7%. Avec des mensualités équivalentes au prêt sur 25 ans (donc le même cash flow). Mais surtout un coût total du crédit inférieur d’environ 10% !
2) Acceptez l’Assurance de la Banque
Les assurances peuvent coûter très cher. Grâce à M. Hamon vous avez une carte en plus dans votre arsenal de négociateur. En effet, grâce à la loi du même nom, il est possible de changer d’assurance dans l’année qui suit la signature du prêt (= délégation d’assurance). Et autant vous dire que c’est profitable dans presque tous les cas (et oui les banques se font beaucoup d’argent avec leurs assurances “maisons”).
Du coup, faites plaisir à votre banquier en lui laissant l’assurance (n’oubliez pas que le conseiller bancaire en face de vous a des objectifs). Mais calculez déjà par avance quelle sera la meilleure délégation d’assurance (comparateur assurance crédit). D’ailleurs vérifiez que l’assurance initiale de la banque n’est pas trop contraignante (sortez les options pour chômage ou invalidité, non pertinentes en tant qu’investisseur).
3) Négociez les Indemnités de Remboursement Anticipé
Pour vous, investisseur, les IRA sont un point important à négocier. En effet même si vous pensez, lors de l’achat, que vous allez garder le bien pour la vie, il y a de grandes chances que ce ne soit pas le cas. Et peut être même moins que les 20 ans de votre crédit. N’oubliez pas qu’en France, un bien immobilier est conservé en moyenne (uniquement) 9 ans…
Vous pourriez payer des IRA également si vous souhaitez solder votre emprunt plus rapidement. Imaginez ! Vous payez des frais car vous remboursez mieux que prévu ! Ces IRA sont assez faciles à négocier donc ce serait bête de s’en priver.
4) Obtenez le Transfert de Prêt
Avoir plusieurs plans de sorties est important. Imaginons que vous déménagiez et souhaitez vendre votre bien pour acheter plus près. Vous pourrez alors vendre (bien A) et transférer le crédit sur le nouveau bien (bien B). Cela est très avantageux surtout si vous aviez obtenu un bon taux.
Cet avantage permet également d’éviter de perdre du temps à rechercher un nouvel emprunt et à payer les frais de dossier. Malheureusement cette option n’est pas pratiquée par toutes les banques et certains conseillers ne connaissent même pas.
5) Demandez un Différé de Remboursement
En tant qu’investisseur vous devez être prévoyant. Afin de réagir rapidement en cas d’imprévus, vous devez vous constituez un matelas de trésorerie. Un peu comme pour vos finances personnelles (le faites vous ?). L’équivalent de 4-6 mois de loyers semble judicieux. Pour cela, soit vous avez des économies de coté dès le début. Soit vous avez déjà utilisé celles-ci pour l’apport (les frais de notaire vu précédemment). Dans ce cas vous pourriez négocier un différé de remboursement, c’est-à-dire que vous commencez à rembourser un peu plus tard. Un tel différé implique des frais intercalaires mais il est important d’avoir un matelas de trésorerie en tout temps !
Exemple: Un différé d’1 an, pendant lequel vous p a i e r e z d e s mensualités réduites (voir nulles). Le surplus d’argent que vous garderez de vos loyers viendra renflouer votre trésorerie.
6) Choisissez la Garantie du Prêt
En plus de l’assurance, la banque qui vous prête prend une garantie. Il en existe de 3 sortes: Les organismes de caution, l’hypothèque et le privilège de préteur de deniers (PPD). Les banque utilisent le plus souvent les organismes de caution (plus facile car en cas de non payement la société de caution rembourse la banque et s’occupe de liquider le bien).
Demandez le prix des cautions, qui varient en fonction des organismes. Ils sont tous affiliés de près ou de loin aux groupes bancaires. Un des organismes les plus connus est le “Crédit Logement”. Les autres se nomment CAMCA, CMH, SACCEF, etc.
Si on vous propose l’hypothèque, demandez la possibilité d’opter pour le PPD qui occasionne des frais moins élevés (non assujetti à la taxe de publicité foncière notamment).
7) Evaluez les Prêt Gigognes
Appelés aussi “prêts emboités”. Le principe consiste à découper en plusieurs crédits de durées différentes (et donc de taux différents). Le lissage de l’échéancier implique que vous paierez des mensualités constantes. Les banques deviennent habituées à ces montages car les aides d’accès à la propriété (prêts à taux zéro, déblocage de PEL, …) ont souvent des critères d’octrois différents.
Exemple: Au lieu d’avoir un prêt de 200k€ sur 20 ans (2,7%), vous optez pour un prêt de 100k€ sur 15 ans (2,4%) ET un prêt de 100k€ sur 20 ans. Mine de rien cela peut faire économiser jusqu’à 10% sur le coût des intérêts + l’assurance du prêt.
8) Pensez aux Pauses Crédit
Certains établissements permettent d’inclure une clause de “pauses crédit” appelées également reports d’échéances. C’est à dire que, pour un nombre limité de mois, vous avez le droit de ne pas payer les mensualités (totalement ou partiellement). Des gros travaux imprévus? Un locataire qui ne paye plus son loyer ? Besoin d’un peu de cash rapidement ? La pause crédit agit comme une sorte d’assurance pour votre trésorerie et permet de mieux appréhender les situations d’urgences.
Vous pourrez trouver des crédits qui autorisent 4 périodes de pause de 3 mois (soit 1 an au total). Cependant avant d’utiliser ce report d’échéance, calculez bien le surcoût engendré.
Conclusion
Pour conclure, il sera difficile d’arriver à obtenir tous les avantages listés ici. Vous serez contraints de faire des compromis. Néanmoins, dans ces discussions, l’aide d’un courtier peut se révéler très utile. Il connait les marges de manœuvre et le habitudes de chaque banque.
Si vous souhaitez la recommandation d’un courtier habitué à travailler avec des investisseurs, cliquez pour nous écrire.
NB: Après discussion avec plusieurs investisseurs, il semblerait que 18 ans (+/- 2 ans) soit un horizon d’emprunt optimal. Optimal afin d’obtenir un cash flow positif tout en permettant de multiplier les acquisitions
