Lorsque vous subissez un impayé de loyer de la part d’un locataire il faut tout d’abord essayer d’entamer une conversation amiable.

Dans 80% des cas, cela suffira à régler la situation.

Vous pouvez lancer une procédure à J+15 après la date officielle de paiement du loyer (celle indiquée dans le bail).

Utilisez le canal de communication que vous avez instauré de façon habituelle avec le locataire. Cela peut être par téléphone, par SMS, par email ou par courrier.

Si vous préférez la dernière (par courrier), voici un exemple de lettre à envoyer :

Exemple de lettre – Régularisation d’un Impayé de Loyer à l’amiable

NB: Si votre locataire connaît des difficultés financières et souhaite vous payer en échelonnement la dette, vous devez ABSOLUMENT valider cela par écrit et cosigner le document. Voici un exemple d’accord d’échelonnement de la dette :

Exemple de lettre – Echélonnement de la Dette d’un Locataire

Dans le cas où votre locataire fait preuve de mauvaise foi (ou avec lequel le dialogue est rompu) vous avez 3 options.

• Option #1 – Chercher à récupérer les loyers ET le logement.
• Option #2 – Chercher à récupérer les loyers uniquement.
• Option #3 – Chercher à récupérer le logement uniquement.

Voyons les 3 options différentes, dans quel cas les activer et les procédures à appliquer.

Assurance Loyers Impayés : Comment ça Marche ?

Option #1 – Récupérer les Loyers ET le Logement

Cette option est à envisager si votre locataire est toujours dans l’appartement/maison et que, malgré vos relances, il ne règle pas sa dette.

Votre souhait est donc de résilier le bail et de vous défaire de ce locataire tout en récupérant les loyers en qu’il vous doit.

Malheureusement pour vous cela est très encadré par la loi et plutôt en faveur du locataire.

Pour être tout à fait honnête, c’est l’option la plus coûteuse (en argent et en temps).

Une procédure d’expulsion par voie officielle prend en moyenne 1 an et demi à 2 ans.

En plus des frais de justice engagés (pas toujours remboursés) il faut également prendre en compte le manque à gagner des loyers perdus pendant cette période (montants pas toujours remboursés).

Si c’est la voie que vous choisissez, voici un schéma qui vous montre comment la procédure va se dérouler à partir de la sollicitation de l’huissier:

Schéma Chronologique d’une Procédure d’Expulsion d’un locataire

Option #2 – Récupérer les Loyers uniquement

Cette option est à envisager si votre locataire à abandonner les lieux.

Pour être honnête, considérez-vous heureux d’avoir votre logement libre.

Si vous souhaitez néanmoins récupérer l’argent que le locataire vous doit, rendez-vous sur le site du gouvernement pour découvrir la procédure à suivre.

Vous verrez, même si le bien est vide vous n’avez pas le droit légalement de pénétrer dedans… Là encore, il faut passer par un huissier…

C’est incroyable mais vrai…

Option #3 – Récupérer le Logement uniquement

Cette option est à envisager dans la même situation que pour l’Option #1. C’est-à-dire, si votre locataire est toujours dans le logement et que, malgré vos relances, il ne règle pas sa dette.

Ici, de manière contre-intuitive, votre objectif sera de récupérer le logement et d’OUBLIER  les loyers impayés.

Mais ce n’est pas tout. Vous allez même le PAYER pour partir !

Pourquoi ?

Parce que nous avons vu qu’une procédure d’expulsion juridique prend beaucoup de temps (en moyenne 2 ans). Prenons l’exemple d’un T2 loué 450 euros par mois, cela fait 10 800€ de loyers perdus !

Certains me répondront que l’assurance loyers impayés remboursera. Oui mais cela prendra du temps ! Comment faire pour rembourser la banque en attendant ?

Dans ces conditions, un investisseur malin préfèrera “prendre ses pertes” le plus rapidement possible afin de mieux repartir.

Cela consiste à offrir 1, 2 ou 3 mois de loyers à un locataire indésirable pour l’inciter à partir. Car, oui, l’argument financier est souvent plus efficace que l’argument juridique. Surtout pour les mauvais payeurs de mauvaise foi…

Petit point positif: ces “frais d’éviction” peuvent être inclus dans les charges déductibles des revenus fonciers lors de votre déclaration fiscale.