Pourquoi vais-je vous parler d’amortissement de location meublée ?

Alors que le Principe #63 aborde la planification des grosses dépenses !

Tout simplement car rien ne sert de réinventer la roue 🙂

En effet lorsque l’on parle prévisionnel de dépense et de maintenance on parle en fait de l’usure normal des biens.

Ce concept “d’usure”est courant dans le monde de la comptabilité et se traduit donc par la notion d’amortissement comptable.

Définition de l’amortissement

Pour être tout à fait précis l’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l’actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison).

Par chance, il existe des chiffres plus ou moins formalisés pour mesurer cette dépréciation.

Je dis plus ou moins car ce sont en fait des fourchettes.

Mais cela sera suffisant pour nous.

Les amortissements par composante

Dans le Plan Comptable Général (non ne fuyez pas !!!), l’amortissement par composante est défini comme suit:

Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments.

Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.

Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements.

Les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou de pratiques constantes de l’entité, doivent être comptabilisées dès l’origine comme un composant distinct de l’immobilisation, si aucune provision pour gros entretien ou grandes révisions n’a été constatée. Sont visées, les dépenses d’entretien ayant pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà celle prévue initialement, sous réserve de répondre aux conditions de comptabilisation de l’article 311-1.

La méthode de comptabilisation par composants de gros entretien ou de grandes révisions, exclut la constatation de provisions pour gros entretien ou de grandes révisions.

Rapidement cela signifie qu’une construction sera séparée en différents éléments dits composants:

• Terrain,
• Gros œuvre
• Facade
• Toiture
• Installation Générale et Technique
• Aménagement intérieur

Chaque composant détermine une partie de la valeur du bien et est amorti en fonction de sa durée réelle d’utilisation.

Voilà pour la théorie.

Taux et durée d’amortissement d’une location meublée

Pour nous inspirer nous allons prendre une source officielle : le BOFIP.

Voici ce qui est indiqué:

Si on prend une répartition moyenne et équilibrée basée sur les différentes jurisprudences, voici un tableau simplifié, focalisé sur l’immobilier d’habitation (les logements).

A partir de la colonne “durée d’amortissement” vous pouvez donc établir vos provisions pour maintenance et travaux.

Prenons le cas d’un appartement qui coute 100 000 €  -> l’amortissement global sera de 3 330 € /ans (100 000 * 3,33%)

Cela veut dire qu’il faudrait provisionner pratiquement 300 €/mois !!

Honnêtement on n’a pas l’habitude d’entendre ce gens de discours mais pourtant cela représente assez bien la réalité et l’usure d’un logement.

A méditer…