Faire des travaux dans un logement est une des meilleures manières de réduire votre imposition si vous investissez en propre.

Mais attention car certains particuliers ont dû rembourser les sommes défiscalisées à postériori suite à un contrôle fiscal…

Pourquoi ?

Car les travaux réalisés ne faisaient pas parties des travaux déductibles !

En fait, ces travaux sont bien encadrés par l’article 31 du code général des impôts.

Pour faire simple vous pourrez déduire les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration uniquement.

Voici quelques exemples mis en exergue par le BOFIP

1) Travaux de Réparation et d’Entretien

Liste de travaux correspondant à cette catégorie. Le but étant de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial:

• Traiter des bois contre les insectes xylophages;
• Frais de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante;
• Prorata des dépenses d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire;
• Remettre en état le gros-œuvre (toiture, façades,etc.), les canalisations ou l’installation électrique
• Remettre en état l’installation de chauffage central (remplacement des canalisations et des éléments de radiateurs)
• Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
• Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
• Remettre en état une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction
• Remplacer la chaudière du chauffage central
• Dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste
• Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu);
• …

2)Travaux d’Amélioration

Concerne les travaux qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

• L’installer ou remplacer un chauffage central ; une salle d’eau ; une cuisine ; un tout-à-l’égout ; un ascenseur ; une antenne collective de télévision ;
• Agrandir des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées) ;
• Reprendre des fondations de l’immeuble ;
• Asphalter le trottoir attenant à la propriété ;
• Rénover l’installation électrique et aménager de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable ;
• Réparer la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l‘ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux n’ont pas apporté de modifications importante au gros-œuvre et n’ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l’habitation du temps où l’immeuble était exploité en meublé;
• Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ;
• …

3) Les Autres Travaux

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

Mais attention, parfois la frontière est mince.

En général les travaux non déductibles ont pour finalité d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Voici une liste de travaux retoqués au tribunal pas déductibles

• Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés ;
• Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26 ;
• Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures ;
• Travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon, la démolition de l’escalier d’accès aux combles et la pose d’un escalier mécanique, l’installation d’un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l’aménagement intérieur
• …

4) Les Travaux Mixtes

Si vous prévoyez des travaux très importants dans un logement qui vous appartient, il est donc impératif de demander aux artisans, ou à l’architecte qui suit le chantier, plusieurs factures.

Chacune devra distinguer le type de travaux : ceux relevant de l’agrandissement (si vous récupérez un pallier de couloir ou un garage par exemple) et ceux qui relèvent de l’entretien (modification intégrale de l’installation électrique…) ou de l’amélioration (réfection des salles de bain…).

En dissociant les travaux, vous pourrez déduire de vos charges ceux qui bénéficient du coup de pouce fiscal.

A défaut, l’ensemble de vos frais restera à votre charge, sans possibilité de déduire leur montant de vos loyers.

5) Astuce

Une petite astuce pour connaître la déductibilité ou non des travaux réalisés dans vos immeubles locatifs : Le taux de TVA réduit à 10%. Sachez que la définition des travaux éligibles à la TVA à 10% est proche de la définition des travaux déductibles du revenu foncier de l’article 31 du CGI. 

Il ne s’agit que d’un indicateur, ce n’est pas fiable à 100%, mais dans la mesure ou vos travaux sont soumis à une TVA à 10%, il y a de grandes chances pour qu’ils soient déductibles de vos revenus fonciers.